Ci sono voluti vent’anni, ma alla fine il tanto vituperato «iniquo» canone, contestato e causa di innumerevolI contenziosi che hanno paralizzato le aule giudiziarie, è stato sepolto. In via di inumazione anche i «patti in deroga», unico tentativo per rimediare ai danni. La riforma degli affitti varata dalla Camera, fissa nuove regole per il mercato della casa. Non è sicuramente perfetta (anche perché quadrare il cerchio tra esigenze di proprietari e inquilini era impossibile), viste le reazioni non tutte positive che ha suscitato, ma sicuramente è la soluzione migliore per far fronte ad un’emergenza, in alcuni casi, drammatica. Difficilmente potrà fare più danni dell’equo canone, che tra le altre cose aveva frenato l’attività edilizia e allargato il mercato nero, aprendo la strada a contratti atipici e a un vertiginoso aumento dei prezzi: insomma, un mercato selvaggio.
Non siamo ancora al libero mercato, un passaggio che forse sarebbe stato troppo dirompente di fronte a migliaia di sfratti e di famiglie a basso reddito. Un risultato sicuramente positivo è rappresentato dalla lotta all’evasione fiscale, che, nel campo delle locazioni, aveva raggiunto i 15mila miliardi. Ora per eseguire uno sfratto, il proprietario deve dimostrare di aver pagato tutte le tasse (Ici, Irpef, imposta di registro) e di aver registrato il contratto, unica strada per ottenere agevolazioni fiscali fino al 40,5%.
La nuova legge ha anche disinnescato la mina degli sfratti, sospesi per 180 giorni per permettere alle parti di rinnovare il contratto alle nuove condizioni; oppure, in attesa dell’esecuzione del provvedimento giudiziario, il canone viene maggiorato del 20%.
Soddisfatto il segretario regionale del Sunia (sindacato inquilini), Nicola Zambetti: «possiamo affermare con soddisfazione di aver vinto una battaglia e ci aspetta un compito molto difficile di gestione della legge che va riempita di contenuti. Fin dall’approvazione dei patti in deroga, nel 1992, il Sunia si pose l’obiettivo di conquistare un nuovo regime delle locazioni che avesse come riferimento prioritario la contrattazione collettiva fra le parti e l’uso della leva fiscale quale elemento di indirizzo del mercato».
Una svolta, dunque, ma attenzione: la legge non è già in vigore (occorreranno 15 giorni dopo la sua pubblicazione, che non è ancora avvenuta) e c’è il rischio che prima della sua approvazione qualcuno stipuli nuovi contratti. In questi casi vale il vecchio regime.
Ma vediamo come cambia il mercato degli affitti.
Contratti - Vengono attivati due canali. Il primo, libero, avrà una durata di 4 anni più altri 4 rinnovati automaticamente. Per riavere l’immobile dopo i primi 4 anni, il proprietario deve dimostrare di avere bisogno della casa per il coniuge o altri parenti stretti; oppure di avere necessità di venderlo (l’inquilino ha comunque il diritto di prelazione sull’acquisto) o di doverlo ristrutturare integralmente, o, infine, può dimostrare che l’inquilino non abita l’immobile o ne possiede un altro nella stessa città.
Il secondo canale, contrattato, avrà una durata di 3 anni, più altri 2 e verrà stipulato con l’assistenza delle associazioni provinciali di proprietari e inquilini. Anche in questo caso valgono le eccezioni a favore del proprietario, previste per il contratto libero. Questo canale («contratto tipo») si applica nei Comuni più grandi, esclusi gli alloggi vincolati, quelli turistici, le case popolari e di lusso (categoria catastale A1, AB, A9).
Disdetta - Per entrambi i contratti è di 6 mesi.
Sgravi fiscali ai proprietari - Per chi aderisce ai contratti tipo, detrazione del 30% sulla locazione. Esenzioni di imposte nel caso di inquilini morosi con sentenza.
Sgravi fiscali agli inquilini -Agevolazioni fino al 2001. Bonus per chi ha un reddito al di sotto dei 21 milioni.
Attenzione: anche qui occorre tener presente che la legge non è già in vigore. Anzi, si prevedono tempi un po’ più lunghi: non meno di 6 mesi. Perciò, prima di maggio ’99, sarà difficile poter ottenere sia le agevolazioni fiscali sia il bonus per le fasce sociali più deboli.
Sfratti - Cambiano le procedure: la competenza passa dalle commissioni prefettizie ai pretori. Le esecuzioni, come già detto, saranno sospese per 6 mesi, che diventano 18 in caso di inquilini con età superiore ai 65 anni, portatori di handicap e malati terminali.
Ici - E’ questo, forse, l’altro punto forte della legge: i Comuni potranno aumentare fino al 2 per mille l’Ici sulle case sfitte e ridurre, invece, l’aliquota ai proprietari che firmano «contratti-tipo» (ma chi non riuscirà, non per propria volontà, a fittare la casa, sarà penalizzato?).
Infine un «decalogo» per proprietari e inquilini, per evitare di commettere errori nella firma dei nuovi contratti.
Decalogo per i proprietari - 1) Consegnare le chiavi della casa all’inquilino solo dopo la stipula per iscritto del contratto; 2) non accettare proposte di non registrare il contratto o di indicare un canone inferiore; 3) non accettare proposte di contratto surrettiziamente riconducibili alla durata di 8 anni prevista dalla legge; 4) vietare la sub locazione a canone superiore a quello pagato dall’inquilino; 5) pretendere una fidejussione bancaria o assicurativa per il pagamento del canone e i danni o, quantomeno, il deposito cauzionale; 6) concordare l’accettazione della «tabella Confedilizia per la ripartizione degli oneri accessori»; 7) non accettare la proposta di intestare al proprietario le utenze (gas, luce, acqua, ecc.); 8) informarsi con esattezza sugli immobili i cui contratti di locazione possono essere stipulati secondo le sole norme del codice civile; 9) farsi dare precise referenze, specie in ordine ai pregressi rapporti di locazione, e verificare la solvibilità dell’inquilino.
Decalogo per gli inquilini - 1) pretendere il contratto scritto, reso obbligatorio dalla legge; 2) registrare sempre il contratto, in primo luogo perché solo con il contratto registrato si possono avere le agevolazioni fiscali, ed inoltre perché il canone di affitto denunciato nella registrazione è quello legale e non possono essere chiesti aumenti, maggiorazioni o integrazioni di vario tipo, richieste sottobanco; 3) lo sfratto non può essere eseguito se il contratto non è stato registrato o se il proprietario non è in regola con il fisco; 4) l’inquilino sotto sfratto per finita locazione può rinegoziare il contratto di affitto; 5) in caso di vendita dell’appartamento l’inquilino ha il diritto di prelazione; 6) nel periodo di proroga dello sfratto non è dovuto nessun risarcimento per danni, l’inquilino deve pagare esclusivamente il canone di affitto maggiorato del 20%; 7) l’inquillino può impugnare il contratto di affitto qualora il canone corrisposto è superiore a quello denunciato presso l’ufficio del registro; 8) per gravi motivi l’inquilino può interrompere il contratto in qualsiasi momento; 9) l’inquilino meno abbiente avrà diritto ad un contributo diretto attraverso il fondo sociale, oppure a portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi una parte dell’affitto.
Felice de Sanctis - La Gazzetta del Mezzogiorno