INCHIESTA - Molfetta, casa: un diritto negato
"Casa, cara casa": prezzi stratosferici anche in periferia
18/01/2002 22.14.00
"Casa dolce casa". A Molfetta si dice da oltre trent’anni "casa, cara casa", non in senso affettivo, ma in senso economico. E quando un appartamento in periferia costa 4 milioni al metro quadrato (oltre 2.000 euro) il detto è ampiamente giustificato. Molfetta come Roma o Milano per il costo delle case? In proporzione, anche peggio. "Un appartamento ben rifinito in periferia a Molfetta costa quanto uno in via Sparano a Bari", afferma, senza esagerare, un agente immobiliare. Se girate per la città e chiedete alla gente qual è il primo problema di Molfetta, vi dirà "la casa"; se domandate qual è stato il sacrificio più grande che ha affrontato o sta affrontando, la risposta è la stessa; "la casa" è perfino il desiderio più grande dei giovani che vogliono sposarsi o di chi vive in affitto da anni. E tutto questo perché case non ce ne sono e quelle che sono disponibili hanno prezzi proibitivi. Sulla casa si è fatta la politica degli ultimi trent’anni a Molfetta: questo tema ha rappresentato, di volta in volta, la fortuna e la rovina di tante amministrazioni e di alcuni personaggi politici. Ma, prima o poi, tutti sono inciampati in questo problema considerato un sasso di facile rimozione, trasformatosi poi in un macigno che li ha schiacciati. Sempre sull’edilizia si sono costruite le fortune di pochi (costruttori, proprietari di suoli e di appartamenti), a danno di molti (cittadini che si sono indebitati per due generazioni). Eppure, all’apparenza, il problema sembra non esistere. Chi entra a Molfetta, ha subito l’impressione di una città ricca (e ricca lo è: ci sono oltre 2mila miliardi depositati nelle banche) economicamente, ma anche "strutturalmente": quanti palazzi, quanti edifici anche nelle zone di espansione. Ma la realtà è diversa: bella e impossibile. Tante case, ma a prezzi stratosferici. Tante case, ma pochi proprietari. E la gente emigra nei paesi vicini, "alterando" anche quei mercati, perché i molfettesi sono disposti a pagare anche di più per procurarsi un alloggio, in attesa, magari di rivenderlo, per poter tornare nell’amata Molfetta. Perfino a Trani una casa, della stessa tipologia, può costare un terzo o addirittura la metà che a Molfetta. Insomma, un "mercato drogato", come lo abbiamo definito qualche anno fa. Tutto comincia negli anni Settanta e continua negli Ottanta, quando i marittimi, un tempo una delle categorie più facoltose della città (anche se a prezzo di duri sacrifici e di grandi rischi), investivano in immobili. GLI INVESTIMENTI DEI MARITTIMI Erano le mogli degli "imbarcati" a scegliere questo tipo di impiego del risparmio. Questa grande domanda, a fronte di un’offerta non sufficiente, ha fatto lievitare i prezzi delle case. Accanto a questo fenomeno va aggiunto anche l’elevato costo delle permute (anche al 40%) con un basso indice di fabbricabilità degli edifici, che costringeva l’imprenditore edile a ridurre il numero degli appartamenti, aumentandone il prezzo per ricavare un utile maggiore. Infine la speculazione ha fatto il resto, tenuto conto che molti suoli erano già di proprietà dei costruttori: i quali li avevano acquistati anni prima, sperando o prevedendo, che sarebbero diventati edificabili. A questa situazione si sono aggiunte le somme in nero da pagare a qualche costruttore (è recente la notizia della condanna a 1 anno e 6 mesi dell’imprenditore edile molfettese Spadavecchia che, secondo la sentenza, ha chiesto al cliente 100 milioni in più, in nero, per l’edilizia convenzionata): molti hanno accettato in silenzio per timore di non avere la casa. A Molfetta si compra casa anche col silenzio, perché c’è chi specula sul bisogno. Chi ha governato e controllato il mercato della casa ha sfruttato la ricchezza di una città e la fame di alloggi. Anche la politica ha le sue non poche responsabilità. Ma è costoso anche prendere in locazione un appartamento: si arriva a pagare perfino un milione e 100mila lire nella zona 167 per 100 metri quadrati. Ecco perché alcuni scelgono di indebitarsi e pagare rate di mutuo anche di poco superiori, ma con la certezza di ritrovarsi alla fine una casa di proprietà. E c’è sempre chi specula, come ha denunciato tempo fa "l’Osservatorio 7 luglio sull’illegalità": chi ha una casa si sente tanto forte da imporre le proprie leggi, anche attraverso il mercato nero. Poi ci sono da pagare i "mediatori" non professionisti (eredi dei vecchi "sensali") che, malgrado la presenza di ben 12 agenzie immobiliari, continuano a lavorare anch’essi, "rigorosamente" in nero. Una situazione drammatica prodotta soprattutto dallo squilibrio tra domanda e offerta. Alla fine la casa a Molfetta è diventato un diritto negato. EFFETTI PERVERSI SULL'ECONOMIA L’edilizia, inoltre, ha prodotto effetti perversi nell’economia della città creando rendite parassitarie, anziché scegliere la strada dell’investimento in attività produttive e, quindi, con la conseguente creazione di nuovi posti di lavoro in una città ad alta disoccupazione. Eppure Molfetta è ricca, non si spiegherebbe diversamente l’alto numero di banche presenti: gli sportelli sono cresciuti a vista d’occhio negli ultimi anni. Si calcola che nelle cassaforti degli istituti di credito locali e nazionali (presenti con le loro agenzie: in proporzione alla popolazione al territorio ci sono più banche che a Milano) tra raccolta diretta e indiretta, siano depositati non meno di 2mila miliardi, con appena 350-400 miliardi di impieghi. Di questi, una larga fetta non è costituita da crediti all’economia (attività produttive), ma da crediti al consumo o ipotecari per l’acquisto di appartamenti. L’ultimo piano regolatore, realizzato dall’arch. Pane, è esaurito da anni: tra l’altro, era uno strumento che non pianificava l’intero territorio, ma serviva a far fronte all’emergenza degli anni ‘70. Anch’esso, approvato in ritardo, si è rivelato, poi insufficiente a far fronte alle mutate esigenze della popolazione e dello stesso territorio. MERCATO EDILIZIO FERMO Negli ultimi 10 anni il mercato delle costruzioni è stato quasi fermo: dal 1996 ad oggi sono state realizzate appena 94 nuove case (di cui ben 60 solo nel complesso "Le Mimose", che in un primo momento si pensava di utilizzare per villette, ma poi, di fronte alla necessità di appartamenti, è stata trasformato in edilizia residenziale). In un forum sulle locazioni, organizzato alcuni mesi fa dall’Associazione avvocati sono state fornite alcune cifre che danno la dimensione della drammaticità del fenomeno: dal 1994 fino alla fine del ’99, accanto alle 2.302 nuove nascite e ai 1.587 matrimoni, ben 3.511 molfettesi sono emigrati in altri Comuni italiani e 1.121 all’estero. Tolta una percentuale che non supera il 20% di persone trasferitesi per lavoro, il resto si è trasferito nei Comuni vicini per carenza di alloggi a Molfetta. Così a Molfetta si nasce poco per la ridotta attività del reparto di ginecologia (di cui si ventila la probabile soppressione), ma si riduce anche il numero dei residenti. Il nuovo piano regolatore, approvato alcuni mesi fa, che prevede la realizzazione di ben 14.400 nuovi alloggi, è stato in gestazione per oltre 15 anni e solo ora dovrebbe (il condizionale è d’obbligo, viste le esperienze del passato) diventare operativo, con la possibilità, in primavera, di vedere le prime gru. Anche l’edilizia economica e popolare non ha aiutato molto i cittadini a risolvere il problema della casa: in passato ci sono state cooperative assegnatarie, in qualche caso anche fasulle, che hanno poi venduto a prezzi elevati. "Oggi ci troviamo di fronte a case di 100 metri quadrati della 167 – dice Mario Alba, titolare dell’omonima agenzia immobiliare – che vengono vendute anche a 450 milioni. E con il nuovo piano regolatore temo che la situazione non cambierà: tutto dipenderà dalle permute, dalle garanzie e perfino dal costo delle opere di urbanizzazione, che a Molfetta, stranamente, vengono fatte pagare prima, anche se vengono realizzate successivamente alle abitazioni. Questo favorisce la speculazione sui prezzi". SI COMPRA SULLA CARTA A Molfetta gli appartamenti si vendono sulla carta: è tanta la fame di case che la gente compra senza quasi vedere il progetto. In realtà, la tipologia di case non è stata delle migliori, sia sul piano della qualità, sia su quello dell’estetica o della novità architettonica. Gli edifici molfettesi, anche quelli costruiti negli anni ’80 e ’90, sembrano costruiti negli anni ’60: sono brutti, tranne qualche lodevole eccezione e sembrano tutti "moderni" alloggi popolari. Per avere l’idea del clima e dell’attesa dei molfettesi per una casa, è sintomatico un episodio avvenuto realmente qualche mese fa. Il sindaco aveva dato disposizioni ai proprietari di recintare un suolo che costeggia la ferrovia al rione Paradiso, per evitare che venisse utilizzato ancora come discarica di rifiuti. I proprietari (alcuni imprenditori edili), in ottemperanza alla richiesta sindacale, avevano cominciato ad erigere un muro attorno all’area interessata. Prima che l’opera di recinzione fosse portata a termine, alcune donne si erano avvicinate agli operai per "prenotare" gli appartamenti, credendo che la recinzione fosse un segnale di imminente inizio dei lavori per la costruzione di un edificio. Malgrado gli operai avessero spiegato più volte che si trattava di una semplice recinzione protettiva dal punto di vista igienico, le donne non si sono arrese e forse ancora oggi insistono, inutilmente, presso i costruttori per prenotare la casa. "Le compravendite di abitazioni negli ultimi mesi sono aumentate del 10-15%, malgrado i prezzi siano lievitati del 6-7 per cento – dice Ilario Amato, titolare dell’agenzia immobiliare “Mondo casa” - anche perché il calo dei tassi di interesse e il calo dei rendimenti dei titoli di Stato, ha rilanciato l’investimento immobiliare". PREZZI STRATOSFERICI Quali sono i prezzi medi delle abitazioni nei vari quartieri della città? "Non si può fare una statistica precisa – aggiunge Amato – perché occorre considerare altri fattori: l’ascensore, il riscaldamento, l’aria condizionata, l’eventuale veranda e le rifiniture che fanno lievitare il prezzo. Possiamo approssimativamente calcolare alcuni valori minimi e massimi, di un appartamento medio, senza rifiniture o accessori. Al centro, dove la tipologia è più disomogenea per la presenza di abitazioni antiche e moderne, si può andare da un minimo di 2 milioni e 800mila lire al metro quadrato fino a oltre 4 milioni e 800mila lire. Nella zona di Levante (già semiperiferica) verso Giovinazzo, dove la tipologia è più omogenea e dove ci sono maggiori richieste, si può andare da un minimo di 2 milioni e 300mila lire a oltre 4 milioni e 400mila lire. Valori molto più bassi abbiamo a Ponente, in direzione Bisceglie, dove le richieste sono scarse e si può trovare un appartamento anche con un minimo di 2 milioni fino a un massimo di 3 milioni e 600mila lire. Perfino alla 167 i prezzi sono elevati e vanno dai 3 milioni ai 4 milioni al mq. Nel centro storico (Molfetta vecchia), puntellato e in buona parte abbandonato, si parte da 300mila lire al mq. per le case diroccate, per arrivare a 3 milioni e 800mila lire per i pochi appartamenti ristrutturati". A chiedere una casa, oltre ai numerosissimi giovani che vogliono sposarsi, sono anche famiglie che abitano in periferia e vogliono avvicinarsi al centro, oppure chi cerca una casa più grande, ma non mancano gli anziani e i single che desiderano un alloggio più piccolo. MANCANO LE CASE PICCOLE E I MONOLOCALI "A Molfetta, purtroppo, non si è pensato a questa fascia sociale che è numerosa e in crescita – dice Domenico Corrieri, titolare del “Centro immobiliare” e consigliere della Fiaip, la Federazione degli agenti immobiliari – e che chiede il classico appartamento di due stanze e cucina o il monolocale. Né il nuovo piano regolatore prevede la realizzazione di questo tipo di alloggi. Paradossalmente ci troveremo, così, anche di fronte ad una parte di domanda che non troverà risposta. Ho il caso di un cliente giovane, sposato da due anni e che dal giorno delle nozze vive separato dalla moglie e dalla figlia perché entrambi stanno dai rispettivi genitori per carenza di case. Qualche giorno fa è venuto da me disperato, mi ha detto che è riuscito a mettere da parte 500 milioni ed è disponibile a comparare qualunque alloggio, purché la famiglia si riunisca. E’ un dramma". "Se progettassero più case piccole – gli fa eco il suo collega Mario Alba – i costruttori troverebbero ugualmente il loro utile, anche se gli appartamenti, data la loro dimensione, avrebbero un costo più basso. Basti pensare che ho già 400 richieste di giovani che chiedono dai 2 ai 4 vani e soprattutto che non vogliono (perché non possono) spendere più di 200-250 milioni". Per rimediare alle lentezze burocratiche dell’approvazione del nuovo Piano regolatore generale, l’amministrazione di centro-sinistra presieduta da Guglielmo Minervini tento la strada di un piano straordinario ex art. 51 legge 865/71, che offre la possibilità di anticipare i tempi di realizzazione di parte degli alloggi. LE SPERANZE AFFIDATE AL NUOVO PRG Anche questo piano, però, ha avuto una navigazione travagliata, con ricorsi al Tar e altre resistenze dei proprietari dei suoli, e solo dopo quattro anni è arrivato in porto. Ora tra gli appartamenti ricavati dall’art. 51 e quelli del piano 167, anch’esso definitivamente approvato, si potranno realizzare 513 appartamenti, 75 in più dei 438 previsti, grazie a un nuovo calcolo delle volumetrie. Servirà questa nuova ondata di costruzioni a calmierare il mercato? "Non credo – aggiunge Corrieri -, perché anche con l’immissione entro un anno di complessivi 750 appartamenti, la domanda sarà sempre di 2.500 alloggi e forse, nemmeno il nuovo piano regolatore potrà essere sufficiente a stabilizzare un mercato alle stelle. Del resto anche per le costruzioni più vecchie, chi ha acquistato a 400 milioni difficilmente sarà disponibile a rivendere a un prezzo più basso, bensì tenterà di recuperare almeno un utile dall’investimento". E Molfetta, per il mercato immobiliare, continuerà a mantenere il suo non gratificante primato di città più cara… d’Europa e la casa resterà sempre un diritto negato.
Felice de Sanctis - La Gazzetta del Mezzogiorno
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